Abitabilità sottotetto

L’abitabilità sottotetto, ecco quando si può creare una mansarda

Hai pensato di aggiungere uno spazio in più alla tua casa, tramite una mansarda? Sicuramente recuperare il sottotetto è utile, per creare un nuovo ambiente abitabile. Ma non sempre è così chiaro quando si può fare. Perché secondo le normative vigenti, è necessario che sia presenta l’abitabilità del sottotetto per poter trasformare questo spazio in modo efficiente.

Bisogna ottenere un permesso urbanistico? Quali sono le misure necessarie da rispettare? Ecco qualche indicazione, che bisogna conoscere prima di intraprendere una modifica così significativa.

Quando il sottotetto è abitabile?

Partiamo dal fatto che questo spazio si trova sotto il tetto dell’abitazione, all’ultimo piano dell’edificio. Per le sue caratteristiche, non è sempre facile renderlo accogliente per la vivibilità; sicuramente sono necessarie opere apposite, per far diventare il sottotetto una vera e propria mansarda abitabile.
Tecnicamente, sappiamo che vanno presi in considerazione alcuni parametri, perché questo ambiente può essere ampio e vivibile oppure piccolo – la classica soffitta bassa.
Sappiamo che questi parametri per l’abitabilità sottotetto variano da regione a regione, perciò indichiamo quelli più frequenti.

• Altezza media ponderale di 2,40 metri per ogni singola unità immobiliare; se l’immobile si trova in un Comune oltre i 600 metri s.l.m., il valore scende a 2,10 metri.
• Altezza minima abitabile di 1,50 metri – per i locali abitativi sono esclusi gli spazi con altezza inferiore.
• La superficie delle finestre mostra un rapporto di aero-illuminazione adeguato, per la corretta illuminazione e il riciclo dell’aria.
• L’ampiezza delle finestre deve essere proporzionata per consentire un fattore di luce diurna medio non inferiore al 2%.
• La superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore al valore di 1/8 della superficie del pavimento.

L’altezza media ponderale un valore che si ottiene dividendo il volume del vano sottotetto per la superficie relativa. Non è un calcolo semplice, e va sempre definito da un professionista di questo ambito.

Una volta che siano stabili tutti i parametri favorevoli, si possono intraprendere degli interventi per il recupero, al fine di ottenere una nuova unità immobiliare autonoma in un edificio, oppure aumentare i vani in una residenza già esistente.

Per altri dettagli, abbiamo già parlato in un precedente articolo del recupero con ristrutturazione del sottotetto abitabile e non abitabile.

Il recupero del sottotetto nei nuovi requisiti

Le questioni dell’abitabilità si intrecciano con gli interventi possibili da fare, per “recuperare” questo spazio. Da tempo sono state fissate le regole edilizie, affinché l’ampliamento e la trasformazione del sottotetto siano conformi alle linee guida urbanistiche locali e nazionali. Per evitare complicazioni legali e garantendo che l’integrità dell’edificio sia mantenuta durante ogni intervento di rifacimento tetto e sottotetto.

Negli ultimi anni, però, è sorta qualche deroga o nuova regola rispetto ai vecchi requisiti. Per consentire alcuni interventi finalizzati al recupero edilizio di spazi non utilizzati – e di cui, invece, si ha necessità per evitare il consumo di suolo!

In particolare, si parte dal cosiddetto decreto Salva Casa 2024 (legge 105/2024 di conversione del decreto-legge 69/2024) che ha semplificato la procedura per il recupero del sottotetto. Gli interventi sono consentiti anche quando non si rispettano le distanze minime tra gli edifici e dai confini, con una deroga alle norme precedenti.

A livello di deroghe per l’abitabilità sottotetto, il decreto ha stabilito che un locale può essere considerato abitabile con un’altezza minima di 2,40 metri – rispetto alla precedente misura minima di 2,70 metri. La condizione, però, è che l’edificio venga sottoposto ad un intervento edilizio di recupero o ristrutturazione.

Le regole regionali e nazionali per l’abitabilità del sottotetto

Come spesso accade ci possono essere questioni particolari già previste dalle leggi regionali, che stabiliscono limiti e procedure. In pratica, la deroga sulle distanze tra edifici si può sfruttare, ma bisogna comunque vedere caso per caso se la propria regione ha già deliberato regole “invalicabili”.

Ricordiamo quindi che, in ogni caso, quando si procede con questi lavori bisogna attenersi alle normative locali, perché esistono delle aree geografiche dotate di maggiore o minore permissività.

Come abbiamo visto, i requisiti di altezza minima dei locali sono fondamentali per riconoscere l’abitabilità del sottotetto.

In alcune Regioni ci sono restrizioni all’abitabilità sottotetto, mentre altre sono più tolleranti o già prevedevano il valore di 2,40 metri. Ci sono alcune zone che, addirittura, permettono di recuperare il sottotetto all’abitabilità con altezze medie ponderali minori, da 2,30 o 2,20 metri, che scendono fino a 1,90 metri o 2 metri.

L’abitabilità sottotetto in Lombardia

La Regione ha deliberato delle norme abitative che confermano alcune già viste.
Prevedono:

• un locale abitabile con un’altezza media ponderale di 2,40 metri per ogni unità immobiliare; l’altezza minima abitabile è di 1,50 metri.

Quando il Comune, però, si trova in un territorio della Lombardia ad un’altitudine che supera i 600 metri (s.l.m.), le cose cambiano. Il valore di altezza minima si riduce a 2,10 metri.

Si possono realizzare abbaini, finestre o lucernari nel sottotetto, con possibilità di modificare la linea di pendenza delle falde, l’altezza di colmo e di gronda nell’ambito dei progetti di ristrutturazione del tetto.

Per queste modifiche le cose si fanno più complesse, dato che risulta possibile solo per gli edifici in cui l’altezza è inferiore o uguale al limite di altezza massima previsto dai regolamenti urbanistici del Comune di appartenenza. Oltre ad altre specifiche per la costruzione di parcheggi di pertinenza, se il recupero del sottotetto crea delle nuove unità immobiliari.

Altre specifiche definiscono che il recupero dei sottotetti, con superficie lorda fino a 40 mq, sia esente dalla quota di contributo commisurato al costo di costruzione e alla creazione di parcheggi.

Vista la complessità delle normative, tra nazionali e regionali, per ogni dettaglio è utile consultare un’impresa esperta nell’ambito del recupero e abitabilità del sottotetto.

Tornando alla deroga del decreto Salva Casa

Si fa tutto abbastanza complicato valutando che la deroga, inoltre, dice che bisogna rispettare:

• il limite di distanza vigente all’epoca in cui è stato costruito l’edificio;
• la superficie e la forma dell’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali;
• l’altezza massima dell’edificio prevista e approvata dal titolo edilizio per la costruzione.

In pratica? La deroga sulle distanze può essere sfruttata quando il recupero del sottotetto sia un cambio d’uso, che prevede opere interne al sottotetto stesso.

Al limite, se si procede con una ristrutturazione tetto in cui avviene la rotazione delle falde; mentre non si può sopraelevare il canale di gronda o aumentare l’altezza massima. Qui si torna alle questioni regionali, che vanno sempre studiate con attenzione sia per l’abitabilità sottotetto sia per gli interventi possibili.

Recentemente, il Ministero delle Infrastrutture ha pubblicato anche delle Linee Guida – 30 gennaio 2025 – per chiarire alcuni punti. In questa guida viene specificato che la semplificazione sul recupero del sottotetto opera solo nelle Regioni che hanno stabilito le proprie disposizioni in materia.
In tal caso, le normative del decreto ministeriale stabiliscono le condizioni minime necessarie per considerare gli interventi del sottotetto ammissibili come recupero, con nuove distanze e confini; sempre rispettando le procedure e i criteri delle leggi regionali (a volte persino più favorevoli).

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