Recupero edilizio

Recupero edilizio, quali sono gli interventi e le detrazioni per chi

Spesso si parla di riqualificazione e rigenerazione urbana, ma tutto parte dalle prime idee e normative per recuperare il patrimonio edilizio esistente, presenti da diversi decenni.

I fronti che interessano coloro che devono affrontare un lavoro di restauro o risanamento di un fabbricato, sono di solito tre: quello architettonico, impiantistico ed economico-fiscale.

Partendo dal concetto di recupero, vediamo quali sono gli ambiti in cui si può applicare e vale la pena di investire, anche per le detrazioni fiscali presenti.

Cosa si intende per recupero edilizio?

Dal punto di vista del principio architettonico, il recupero comprende tutti gli interventi dell’organismo edilizio che lo conservano o lo trasformano sempre nel rispetto delle strutture esistenti. I cambiamenti sono possibili, certo, ma l’obiettivo è quello di recuperare un edificio ai fini della conservazione e del migliore funzionamento, ma non di stravolgerlo.

Su questo versante, ovviamente, possono esserci anche casi “limite” su cosa possa essere utile a risanare e ripristinare un edificio, e cosa invece sia già un cambiamento consistente. Questo riguarda soprattutto i casi in cui il complesso edilizio è un edificio storico, che potrebbe essere solo restaurato oppure recuperato per cambiare destinazione d’uso.

Per quanto riguarda gli edifici moderni ad uso abitativo, commerciale o industriale, va considerato soprattutto dal punto di vista del recupero funzionale, recuperando l’uso e migliorando magari l’efficienza energetica (molto richiesta per interventi di recupero sostenibile).

Da questo punto di vista, la normativa in Italia ha dato delle definizioni ampie già dal 1978, successivamente integrate con alcuni cambiamenti.

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio

Come abbiamo accennato, il concetto di recupero trova un primo riferimento già nella legge 457/1978. In questo ambito normativo si definisce il concetto di recupero del patrimonio edilizio nei piani urbanistici, in cui devono essere indicati i piani di recupero, come strumenti urbanistici.

Il recupero si indica come necessario quando si presentino condizioni di degrado nel patrimonio edilizio “mediante interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso”.  Le zone da recuperare possono comprendere singoli immobili, complessi edilizi, isolati, aree, edifici da destinare ad attrezzature.

Quali sono gli interventi di recupero del patrimonio

Generalmente si fa riferimento alla legge 457/1978, che li suddivide in:

• interventi di manutenzione ordinaria che riguardano riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici;
• le opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• gli interventi di manutenzione straordinaria – opere e modifiche attuate per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici; oltre alle opere per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici (senza alterare volumi e superfici delle singole unità immobiliari né modificare le destinazioni d’uso);
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, che conservano l’organismo edilizio e assicurano la sua funzionalità; sempre tramite opere che rispettano gli elementi tipologici, formali e strutturali, e consentono destinazioni d’uso compatibili con gli elementi stessi;
• tra questi interventi di restauro e risanamento conservativo sono compresi consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio; oltre all’inserimento degli elementi accessori e degli impianti necessari per esigenze di usabilità, e l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia rivolti a trasformare gli organismi edilizi che portano ad un organismo edilizio diverso dal precedente (in tutto o in parte); tra questi sono inclusi ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi, e le opere di eliminazione, modifica e inserimento di nuovi elementi e impianti;
• gli interventi di ristrutturazione urbanistica, dedicati a sostituire il tessuto urbanistico-edilizio esistente tramite degli interventi edilizi – anche tramite la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Il punto fondamentale del recupero edilizio è che deve essere effettuato su edifici esistenti, gli interventi non devono mai realizzare una nuova costruzione. Le opere di restauro e risanamento conservativo, in particolare, conservano e recuperano i fabbricati rispettando i loro elementi (tipologia, forma, struttura). L’unica eccezione? La realizzazione delle autorimesse o dei posti auto pertinenziali agli edifici stessi.

Qualche esempio di recupero edilizio

Come si deduce dai tanti interventi elencati, spesso i confini sono labili tra manutenzioni, ristrutturazioni e recupero edilizio, per chi deve orientarsi per questioni fiscali o autorizzazioni del Comune di appartenenza. Per questo, nel tempo diversi approfondimenti hanno specificato quali sono in generale gli interventi edilizi più comuni.

• Il restauro che restituisce all’immobile il suo particolare valore architettonico e storico – artistico, mantenendo una configurazione conforme alle qualità da custodire.
• Il risanamento conservativo, tramite opere che adeguano l’edificio esistente ad una migliore esigenza d’uso attuale, basandosi su tipologia, forma, struttura e funzioni.
• I lavori edili dedicati ad eliminare le barriere architettoniche tramite ascensori, montacarichi, servoscala e ogni opera/strumento utili per la mobilità delle persone con disabilità motoria.
• Le opere necessarie per risanare i danni causati da eventi disastrosi e calamità naturali, quando sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
• I lavori che interessano gli impianti: cablatura degli edifici, opere contro l’inquinamento acustico, interventi per risparmio energetico e isolamento casa.
• Lavori dedicati all’adozione di misure antisismiche.
• Opere finalizzate ad adeguamenti e messa a norma degli edifici (innalzamento soffitti, etc.).

• Opere per il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, anche se variano le superfici delle singole unità immobiliari; a condizione che non si modifichi la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
• Opere destinate a rimuovere e prevenire situazioni di degrado.
• Ristrutturazione edilizia che migliori l’areazione e la vivibilità: es. l’apertura di nuove porte o finestre, realizzazione di balconi, trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, costruzione di servizi igienici, etc.

• Modifica della facciata.
• Opere che prevengono le incursioni nell’abitazione (furti e atti illeciti) – installazione o rinforzo di grate, cancellate o recinzioni murarie di aree private, porte blindate, etc.
• Manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici, con la creazione di scale interne, scale di sicurezza, servizi igienici, serramenti o infissi.
• Interventi rivolti alla prevenzione degli infortuni domestici: installazione corrimano, vetri anti-infortunio, sostituzione prese malfunzionanti, rilevatori della presenza di gas inerti etc.
• La creazione di box (autorimesse) e posti auto pertinenziali, anche in proprietà̀ comune.
• Lavori di bonifica amianto.

Le tecnologie energetiche e costruttive nel recupero edilizio

In particolare, le questioni maggiormente affrontate nel recupero dei fabbricati sono quelle relative all’impiantistica e al risanamento. Si tende a mantenere l’edificio, risanandolo dal degrado e rinnovando gli impianti.

Questo ambito di interventi è sempre più attuale, dato che negli obiettivi più importanti per il patrimonio edilizio c’è quello dell’efficientamento energetico. Da questo punto di vista, sono molte le soluzioni che interessano il miglioramento dei fabbricati tramite tecnologie per il risparmio di energia.

L’esigenza di ridurre i consumi coinvolge:

• integrazione impiantistica nei lavori di recupero;
• lavori di isolamento e coibentazione.

Nell’ambito degli impianti sono sempre più diffusi quelli che sfruttano l’energia solare, come il fotovoltaico oppure la climatizzazione con sistemi a pompe di calore, fino all’uso di impianti solari termodinamici. Si tratta di tecnologie applicabili al recupero edilizio in modo funzionale e soddisfacente, dato che rinnovano l’edificio migliorando la produzione di elettricità o acqua calda, mentre riducono i consumi e i costi. Anche impiegando sistemi di isolamento termico interno/esterno sempre più efficienti e vicini ai valori ideali di trasmittanza termica.

Tra le tecnologie costruttive di recupero edilizio, invece, sono compresi diversi interventi che puntano a rafforzare l’efficientamento tramite materiali e tecniche costruttive ad alte prestazioni.

Come materiali isolanti, per l’esterno applicati tramite involucri edilizi e il sistema di isolamento a cappotto. Una soluzione che si può unire ad opere come la costruzione del tetto ventilato per fornire una coibentazione efficiente nelle coperture e parti esterne. Inoltre, è molto alta anche la tendenza ad isolare gli interni con sistemi di pannelli isolanti, controsoffitti, etc.

Quando si pensa ad un progetto di riqualificazione dell’edificio, quindi, è importante valutare sia l’aspetto funzionale degli impianti sia quello edilizio. In questo modo si potranno raggiungere più risultati: risanamento, efficienza energetica, sostenibilità ambientale.

Gli interventi di recupero, infatti, sono favoriti rispetto alla nuova edificazione anche per evitare il cosiddetto consumo di suolo.

Le agevolazioni per il recupero del patrimonio edilizio

Accenniamo brevemente a questo aspetto, fondamentale per chi intraprende dei lavori edilizi, che segue dinamiche sempre in aggiornamento.

Dalle prime normative applicate dall’Agenzia delle Entrate fino ai recenti chiarimenti, le detrazioni per il recupero edilizio possono usufruire per molti lavori dell’aliquota al 50% nel limite massimo di 96.000 euro di spesa. Solo riguardo le spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche, sono previste detrazioni più elevate fino all’85%.

Tutto ciò è valido almeno fino al 31.12.2024 dato che le percentuali varieranno, in base a nuove aliquote e definizioni di lavori (ad esempio quelli di isolamento con Ecobonus sono diversi da quelli soggetti al Bonus Ristrutturazioni).

Nel 2025 si passerà al 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000, sempre per i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Molto probabilmente il trend degli incentivi con detrazioni fiscali continuerà per diversi anni, dato che gli interventi di recupero edilizio e riqualificazione energetica sono al centro delle politiche europee attuali e future.

In ogni caso, ad oggi è possibile detrarre dall’imposta sul reddito una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le singole unità abitative e le parti comuni degli edifici residenziali.

Ricordiamo che si parla sempre di edilizia civile, singole unità̀ immobiliari e parti comuni di edifici residenziali, includendo anche gli edifici rurali residenziali. Non sono ammessi in detrazione i lavori di recupero su fabbricati a destinazione produttiva, commerciale e direzionale.

Progetto ed esecuzione del recupero edilizio

Per i tanti risvolti presenti in questi interventi ricostruttivi, i progetti dovranno essere predisposti con la massima attenzione, valutando ogni aspetto dell’edificio.

Dalle caratteristiche esistenti ai sintomi del degrado dei materiali o degli impianti, fino ai valori che incarna nel contesto urbanistico. In tal modo si possono considerare le opportunità di recupero e di detrazione fiscale.

Ad esempio, le opere per la ristrutturazione tetto o per l’adeguamento antisismico, avranno un altro impatto e iter rispetto ad un intervento di realizzazione della mansarda.

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