Ristrutturazione edilizia leggera

Ristrutturazione edilizia leggera, cosa significa un rinnovo “light”

Quando si decide di rinnovare un edificio oppure un appartamento, i tipi di interventi che si possono fare sono vari, chiaramente dal più leggero al più decisivo.

Le opere possono essere sia negli interni che sulle superfici esterne, ma in ogni caso dovranno rispettare dei parametri per essere definite di edilizia leggera. Vediamo quali sono i criteri e perché questi lavori sono sempre più diffusi.

Cosa si intende per edilizia leggera

Le definizioni si possono trovare nel classico Testo Unico per l’Edilizia, il DPR 380/2001 che ha definito diverse categorie di interventi. In base a quanto modificano l’edificio o il territorio, i lavori vengono suddivisi in:

• nuove costruzioni
• ristrutturazione edilizia
• ristrutturazione edilizia “pesante”

La definizione della ristrutturazione edilizia, gli interventi sono rivolti a trasformare gli edifici (organismi edilizi), mediante opere che “possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”. Quali interventi rientrano nella ristrutturazione edilizia, quindi? Si parla di modifica parziale o totale, che comprende:

• il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio;
• l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;
• le opere di demolizione e fedele ricostruzione del fabbricato identico a quello precedente (sagoma, prospetti, volumi, caratteristiche dei materiali).
• la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti in modo diverso (sagoma, prospetti, volumi, caratteristiche e tipologia.

Inoltre, nelle ristrutturazioni sono comprese le innovazioni per l’adeguamento alla normativa antisismica, che possono variare i parametri precedenti.

Riguardo la ristrutturazione edilizia leggera?

Sappiamo che la presente divisione tra quella “normale” e “pesante” non definisce quale sia leggera. Eppure, di solito per logica si intendono leggere tutte le ristrutturazioni non invasive, che non sono subordinate al permesso di costruire.
Si tratta degli interventi che non comportano modifiche della sagoma dell’edificio, del volume e delle superfici. Queste opere, piuttosto, sono rivolte a migliorare gli edifici da diversi punti di vista: estetica, efficienza energetica e prestazioni.

• Manutenzione straordinaria delle parti strutturali dell’edificio o i prospetti.
• Restauro e di risanamento conservativo delle parti strutturali dell’edificio.
• Ristrutturazione edilizia diversa da quella indicata nella sua definizione TUE.

Il criterio per identificare la ristrutturazione edilizia leggera è quello di una maggiore abitabilità e gestione dell’edificio, compresa la sua manutenzione.

Se per renderlo più vivibile sarà necessario aumentare le unità abitative, oppure riorganizzare gli spazi, questa ristrutturazione non sarà “pesante”. Senza modificare la volumetria complessiva del fabbricato, si possono fare diversi lavori.

Un’altra nota è necessaria da specificare sulle normative: ad oggi è possibile far rientrare tra questi lavori di edilizia leggera anche la modifica della sagoma dell’edificio (es. apertura di nuove finestre) se gli immobili non sono sottoposti a vincoli del Codice dei Beni Culturali.

Dato che le indicazioni legislative sono complesse, è sempre bene comunque sottoporre ogni possibile intervento di edilizia al vaglio di professionisti esperti.

Nella percezione comune, di solito, una ristrutturazione leggera comporta un rifacimento di bagno e cucina, una sistemazione degli ambienti magari eliminando tramezzi e creando strutture divisorie in cartongesso. Tenendo buono il criterio dell’aumento del risparmio energetico in casa, magari un rinnovamento può inserire soffitti in cartongesso, riscaldamento a pavimento, materiali isolanti nel rifacimento tetto e sottotetto e così via.

La ristrutturazione edilizia pesante e importante

Al contrario, gli interventi che comportino una modifica della volumetria e dei prospetti, come abbiamo visto, sono inquadrati con opere di ristrutturazione edilizia pesante. Quelle che richiedono il permesso di costruire.

In particolare, questo riguarda anche gli immobili nella zona A, che cambiano destinazione d’uso.

Nel 2020, inoltre, il D. Lgs. 48/2020 ha introdotto una nuova categoria: la ristrutturazione importante.

In questo contesto normativo, si dividono gli interventi edilizi come:

• ristrutturazioni importanti di primo livello, che interessano più del 50% della superficie disperdente esterna; e un eventuale rifacimento dell’impianto termico invernale e/o estivo;
• ristrutturazioni importanti di secondo livello, che interessano dal 25% al 50% della superficie disperdente esterna e l’eventuale rifacimento dell’impianto termico.

Queste suddivisioni erano il frutto dei cambiamenti dovuti all’introduzione dei lavori legati al miglioramento della prestazione energetica degli edifici, e dei cosiddetti Superbonus.

Quando sono soggetti al permesso di costruire?

Le tipologie di interventi con nuove costruzioni o ristrutturazioni possono dare vita ad una trasformazione urbanistica del territorio. Per questo, sarà necessario richiedere un permesso di costruire per eseguirli.

Per le ristrutturazioni, avviene quando si tratta delle opere che comportano un “aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici” oltre ai mutamenti della destinazione d’uso.
In pratica, quando l’intervento edilizio modifica il preesistente edificio, si può valutare come innovativo in modo rilevante. Per questo è bene sempre sottoporre i progetti di ristrutturazione “sostanziale” al controllo di un esperto di urbanistica, edilizia e territorio.

Nei casi di ristrutturazione edilizia leggera, invece, di solito le opere sono soggette alla semplice SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). Si possono iniziare i lavori fin dalla data di presentazione della SCIA stessa.

Capire cosa si intende per ristrutturazione semplice, pesante o leggera, aiuta anche a districarsi all’interno della burocrazia necessaria!

La ristrutturazione leggera come strategia di investimento immobiliare

Oltre ad essere necessaria spesso per il rifacimento dei propri interni di casa, questo tipo di intervento può essere utile per ottenere molto con minori investimenti.

Permette di avere un buon ritorno di rinnovamento dell’immobile con meno lavoro, quindi costi ridotti rispetto ad una ristrutturazione completa.

È utile prendere in considerazione alcuni suggerimenti di “restyling” per aumentare il valore della proprietà, sia per una vendita futura sia per un affitto.

Le ristrutturazioni leggere solitamente comportano solo lavori di ammodernamento estetico, nuove decorazioni, riparazioni e rifacimento dei servizi (cucina e bagno). Senza intraprendere lavori strutturali, né ampliamenti che richiederebbero un permesso di costruire, si ottengono comunque buoni risultati. Anche dal punto di vista dell’efficienza energetica, un criterio che aumenta o mantiene il valore immobiliare.

Il vantaggio delle ristrutturazioni leggere è dato dai costi relativamente bassi, con lavori che richiedono tempistiche brevi e sono facili da affrontare per un’impresa edile esperta.

Si affianca un lavoro che ristruttura gli interni con l’acquisto, per rendere personale una casa appena comprata. Oppure, per poterla affittare o rivendere in un futuro vicino – magari se l’immobile viene ereditato.

Per queste operazioni immobiliari con ristrutturazione inclusa, è importante conoscere in anticipo tutti i “numeri”. Bisogna valutare la spesa, i tempi, i margini di profitto e anche se un semplice rifacimento estetico può bastare.

Le stime accurate comprendono i costi di acquisto, di finanziamento, di rifacimento, delle spese collegate alla vendita.

Un esempio di ristrutturazione edilizia leggera

Una piccola casa indipendente con un arredamento datato, pareti e soffitti leggermente degradati dall’umidità, un tetto da riparare e un impianto termico non efficiente.
Date le sue condizioni sarebbe difficile venderla ad un ottimo prezzo, né sarebbe facile abitarla senza averla rinnovata.

Per questo, sarà necessario iniziare con una ristrutturazione leggera che può comprendere diverse opere, senza richiedere importanti modifiche strutturali.

• Il risanamento delle pareti e le riparazioni dei piccoli danni (fessure, esterni, etc.).
• Si sceglie se procedere con il rifacimento del tetto solo nelle parti mancanti o con maggiori interventi di manutenzione, per garantire la tenuta all’acqua e un buon isolamento termico.
• Con l’occasione si eseguono lavori per una nuova cucina e un nuovo bagno, con nuovi rivestimenti e sanitari.
• Oltre ai servizi, si attua il rifacimento dei rivestimenti in casa: pavimenti, rivestimenti murali, intonacature con cambio delle decorazioni, pitture, etc.
• Si inseriscono materiali e sistemi per un migliore isolamento della casa – pannelli isolanti, controsoffitti, ventilazione, etc.
• Miglioramento o cambio dell’impianto di riscaldamento e climatizzazione, in base alle valutazioni. Se c’è la possibilità, si potranno installare dei pannelli fotovoltaici sul tetto.
• È consigliabile la sostituzione infissi: nuove porte e finestre che migliorino l’isolamento termico e acustico, aumentando l’efficienza energetica.
• Per una vecchia casa, è indispensabile l’aggiornamento degli impianti elettrici, idraulici, sistemi tecnologici per ottimizzare l’efficienza e la sicurezza in casa.
• Eventuale rimozione dell’amianto: i materiali contenenti asbesto andranno rimossi e sostituiti, se non incapsulati in base alle esigenze di sicurezza.

 

Anche se si tratta di molti lavori, è considerato un intervento di ristrutturazione edilizia leggera dato che non si modifica l’assetto della proprietà.

Questo tipo di rinnovamento ha un criterio: investire per aggiungere più valore, grazie ad un rinnovamento leggero ma decisiva. Perché, come spesso si dice, cucine e bagni vendono le case – al primo sguardo, danno l’idea di una proprietà in buono stato.

Ovviamente, oltre a questi lavori se l’obiettivo è quello di affittare l’immobile, contestualmente dovranno essere predisposti arredi meno datati e piccoli complementi che fanno la differenza (tappeti, lampade, appendiabiti, etc.).

Trova un’impresa edile esperta

Un progetto di ristrutturazione richiede delle competenze, che includono sia l’impresa edile sia la progettazione. Per questo, è fondamentale affidarsi a ditte che abbiano competenze ad esperienza nel settore, in grado di gestire più attività durante il restauro. Anche per evitare che un ammodernamento si possa facilmente trasformare in un intervento più complesso e costoso.

È consigliabile sempre avere un unico referente, che riesca a gestire ogni fase del lavoro per evitare stress e perdite di tempo. Un’impresa di ristrutturazioni può coordinare tutti gli interventi, oltre a fornire una risorsa dal punto di vista burocratico.

Per diversi interventi di ristrutturazione edilizia leggera, infatti, sono previste anche diverse agevolazioni fiscali.

Fino al 31 dicembre 2024 sono presenti le aliquote agevolate al 50% del Bonus Ristrutturazione e le detrazioni fiscali al 65% Ecobonus per gli impianti e gli interventi di isolamento termico.

Bisogna tenere conto del fatto che nel 2025 l’aliquota e i massimali di spesa cambieranno, quindi la consulenza di un’impresa esperta sul tema fiscale è fondamentale.

Affidati alla nostra ditta edile, per ogni dubbio. Puoi contattarci per parlare del tuo progetto, così potremo stimare meglio costi e detrazioni fiscali.

Siamo disponibili per gli interventi di ristrutturazione edilizia leggera a Milano, Como, Lecco, Monza Brianza e Varese e altri comuni della Lombardia.

 

Chiama ai numeri 031 734043 (fisso) 327 2504555 (cellulare)

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