Ristrutturazione immobili, i lavori più importanti

Per l’adeguamento degli edifici residenziali, sono tanti i possibili interventi di rinnovamento, che a volte interessano degli investimenti immobiliare ben definiti. Oltre al classico rifacimento di una singola abitazione o di alcune parti del condominio, le ristrutturazioni degli immobili possono comportare anche lavori più impegnativi, per vecchi edifici da trasformare tramite frazionamento o riorganizzazione degli spazi.

Cos’è un progetto di ristrutturazione immobiliare

Sappiamo che le opere di manutenzione ordinaria riguardano anche la riparazione e il rifacimento di parti non strutturali degli edifici; un completo rifacimento, invece, di solito interessa le parti “sostanziali”.

Quando un progetto di ristrutturazione non è essere destinato a singole unità immobiliari, ma ad un intero fabbricato, si può trattare di un rimaneggiamento che mira a cambiare gli spazi interni con una riorganizzazione e, a volte, ad una trasformazione d’uso.

 

Spesso questi progetti sono portati avanti da imprese, cooperative o fondi di investimento che desiderano trasformare vecchi fabbricati in nuove abitazioni o spazi commerciali.

Questi diversi motivi per ristrutturare l’edificio, influiscono chiaramente sulla pianificazione dei lavori. Ci sono elementi e sistemi dell’edificio che non possono essere modificati, oltre ad alcune restrizioni, che devono essere determinati prima di decidere una soluzione progettuale definitiva.

Qual è il tipo di ristrutturazione immobili considerato?

• Progetto di modifica o rimodellamento di spazi preesistenti in un’unità condominiale.
• Frazionamento di un edificio (immobiliare, residenziale) in nuove unità immobiliari.
• Rimodernamento di un’abitazione multi-familiare, case a schiera.
• Ristrutturazione di un’abitazione (uno o più piani) con progetto di interior design.

Sono solo alcune delle possibili ricostruzioni, che possono o meno alterare le strutture essenziali: l’involucro dell’edificio (prospetto architettonico esterno) e i supporti strutturali (che impediscono il crollo del fabbricato).

• Nel caso di un semplice rinnovamento, è necessario lavorare con le condizioni preesistenti dell’edificio.
• Se vengono alterate le strutture interne o il prospetto, il progetto potrà contenere demolizioni e rifacimenti secondo nuove planimetrie.

I cambiamenti nei rifacimenti edilizi

Le modifiche strutturali non sono mai consentite se l’edificio nel suo complesso può ricevere dei problemi di sicurezza e statici. Solitamente, sono consentite le modifiche minori, interne ed esterne, su tramezzi, spazi, riorganizzazione delle unità residenziali o dei locali commerciali.

Il rinnovamento estetico della facciata, invece, può essere molto più agevole nei progetti di ristrutturazione immobili, dato che spesso si tratta di lavori che insistono su materiali e decorazioni architettoniche.

Per ovvi motivi, uno dei lavori invece più comuni è quello che interessa il rifacimento del tetto, dato che le coperture sono facilmente deperibili nel tempo, insieme alle facciate. Gli agenti atmosferici si fanno sentire su questi elementi, e generalmente anche quando si intraprende solo un frazionamento immobiliare, una riparazione al tetto e un restauro della facciata non mancano.

 

Le finestre esterne o le porte d’ingresso possono essere modificate?
Sono elementi che riservano più difficoltà, a meno che non ci sia una modifica alla pianta generale dello spazio. Ad esempio, un fabbricato ex-industriale che deve essere riconvertito in appartamenti o locali pubblici (cosa frequente nei centri urbani), potrà trasformare i propri ambienti in modo decisivo, ma è necessario valutare nel dettaglio le regole vigenti per poter chiudere i vani finestra esistenti, cambiare l’assetto degli ingressi, e così via. A livello strutturale, potrebbero esserci notevoli problemi e rischi – specialmente se sono coinvolti muri portanti o elementi statici ben definiti.

Meno problematica, indubbiamente, è la trasformazione di portefinestre come ingressi in casa, per esempio su giardini e cortili esterni. Anche se di solito questa finestra rappresenta un ingresso secondario, ed è generalmente poco sicura come accesso principale.

Il cambio di destinazione d’uso di un edificio

Alcuni lavori di ristrutturazione immobili inoltre, vengono eseguiti per modificare le finalità di utilizzo di una unità immobiliare.

Si deve iniziare con la corretta pratica amministrativa, che richiede questa modifica ovvero il passaggio dell’immobile in una categoria funzionale diversa da quella di partenza. Ad esempio, un locale commerciale che diventa abitazione oppure un rustico che diventa un bed and breakfast.

Di solito questo mutamento è accompagnato dall’esecuzione di opere edilizie, dato che sono necessari spesso aggiornamenti impiantistici e adeguamenti delle dimensioni-

Il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare può interessare le categorie: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e

rurale.

La ristrutturazione che migliora l’efficienza energetica

Adottare una moderna tecnologia di riscaldamento negli edifici rinnovati, permette diverse soluzioni per migliorare le prestazioni e il risparmio energetico in casa.

Si possono installare pompe di calore, sistemi di geotermia, oppure sistemi per la produzione di energia pulita come i pannelli solari fotovoltaici e altri impianti.

Ogni modalità avrà i suoi pro e contro, da valutare in fase di progettazione, per ottenere un ottimo ritorno sull’investimento – costi energetici inferiori – maggiore comfort e un ridotto impatto ambientale.

Inoltre, in fase di rinnovamento possono essere adottati diversi stratagemmi per l’isolamento termico e acustico, come l’installazione di pannelli isolanti per il tetto o l’isolamento termico delle pareti interne.

Detrazioni fiscali per la ristrutturazione immobili

Come accade da diversi anni, diversi interventi di rifacimento dei fabbricati possono essere oggetto di uno sgravio fiscale: manutenzione straordinaria – restauro e risanamento conservativo – ristrutturazione edilizia.

Generalmente si parla di Bonus Ristrutturazione, che applica una detrazione del 50%, quando i lavori sono effettuati sulle singole unità degli immobili residenziali (di qualsiasi categoria catastale) e sulle loro pertinenze.

La stessa detrazione è prevista anche per interventi eseguiti da imprese di costruzione, di ristrutturazione immobiliare e cooperative edilizie su: restauro – risanamento conservativo – ristrutturazione edilizia. Spetta loro, se entro 18 mesi dal termine dei lavori riusciranno a vendere o assegnare l’immobile.

Per i condomini, sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni anche gli interventi di manutenzione ordinaria.  Ne abbiamo parlato in questo articolo sulla ristrutturazione e l’Agenzia delle Entrate 2024, accennando anche alle spese sostenute per gli interventi antisismici, per i quali sono previste detrazioni più elevate.

 

Riguardo alcuni interventi, infatti, per l’agevolazione fiscale rientrano nella definizione di ristrutturazione edilizia anche lavori di cui abbiamo parlato.

• demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diverse sagome, prospetti e caratteristiche plani-volumetriche e tipologiche. Rispetto all’edificio preesistente (tranne gli immobili sottoposti a tutela del Beni culturali e del paesaggio);
• lavori con innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;
• lavori per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, l’eliminazione delle barriere architettoniche e le opere rivolte a evitare gli infortuni domestici;
• l’istallazione di impianti tecnologici per l’efficientamento energetico, e l’impiego di fonti rinnovabili di energia per impianti domestica (illuminazione, elettricità, riscaldamento etc.);
• Interventi necessari al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi (con dichiarato stato di emergenza);
• in alcuni casi previsti, gli interventi con incrementi di volumetria per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
• interventi di bonifica dall’amianto – rimozione, incapsulamento e confinamento.

 

Se devi intraprendere dei lavori di rinnovamento, puoi contare sulla nostra impresa edile non solo per gli interventi, ma anche per le pratiche di richiesta detrazione fiscale.

General Cover è disponibile per sopralluoghi e lavori di ristrutturazione immobili in Lombardia, particolarmente nelle province di Milano, Como, Varese, Lecco, Monza Brianza.

 

Contattaci per parlare con una persona esperta e ottenere un preventivo gratuito online.

Chiama ai numeri 031 734043 (fisso) 327 2504555 (cellulare)

Richiedi un preventivo cliccando sul pulsante in basso