Ristrutturazione ordinaria

La ristrutturazione ordinaria

Per chi deve rinnovare un edificio datato oppure un interno da ammodernare, una delle questioni importanti è sapere come muoversi a livello di richieste, permessi e detrazioni fiscali.

Per questo motivo sono importanti le definizioni vigenti su cosa si intende per ristrutturazione ordinaria, straordinaria, manutenzione e altri interventi edilizi.

Ogni informazione ci arriva dal cosiddetto Testo Unico per l’Edilizia

Cos’è la ristrutturazione ordinaria?

Il Testo Unico per l’Edilizia, nell’articolo 3 in realtà parla di ordinarietà e straordinarietà riferendosi alla manutenzione. Per quanto riguarda la ristrutturazione, invece, alla lettera d, l’articolo parla degli interventi sono rivolti a “trasformare gli organismi edilizi”.

Il concetto di trasformazione è fondamentale, perché la ristrutturazione così com’è definita, richiede delle opere che porteranno ad un organismo edilizio diverso dal precedente – tutto o in parte.

Cosa comprendono i lavori di ristrutturazione edilizia

Se vogliamo attenerci alla definizione citata, quindi, gli interventi inclusi sono tutti quelli che:

• ripristinano o sostituiscono alcuni elementi costitutivi dell’edificio;
• eliminano, modificano e inseriscono nuovi elementi ed impianti;
• demoliscono e ricostruiscono gli edifici esistenti;
• creano innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico:
• interventi di ricostruzione volti al ripristino di edifici crollati o demoliti (in tutto o in parte) – purché si possa accertare la loro preesistente consistenza.

Nelle attività di demolizione e ricostruzione, gli edifici saranno trasformati con nuovi assetti: sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

Inoltre, rientrano negli interventi di ristrutturazione edilizia le opere che incrementano il volume degli edifici quando rientrano nell’ambito della rigenerazione urbana.

Quest’ultima possibilità deve essere oggetto di valutazione da parte degli uffici che si occupano di permessi edilizi e urbanistica, dato che alcuni immobili potrebbero essere sottoposti a tutela (in base al Codice dei beni culturali e del paesaggio).

In questo caso, gli interventi di demolizione, ricostruzione e ripristino dopo crolli o demolizioni, sono considerati ristrutturazione edilizia solo quando mantengono i valori precedenti (sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, volumetria).

Differenze tra ristrutturazione e manutenzione

Al di là dei tecnicismi, da verificare con un progettista esperto, gli interventi di ristrutturazione edilizia possono essere identificati in tutte le trasformazioni che migliorano l’edificio e lo ripristinano nella sua funzionalità.

In genere quando si ristruttura non solo si rinnovano bagni, cucine e rivestimenti dell’involucro edilizio, ma si può procedere con nuovi servizi e spazi, soluzioni attuali per l’efficientamento energetico e altre opere utili.

Non si tratta di un semplice rinnovamento delle finiture o degli impianti, che può rientrare nella manutenzione ordinaria (es. tinteggiatura, nuovi infissi, rinnovo dei sanitari, etc.).

Esiste quindi una differenza tra ristrutturazione e manutenzione ordinaria, che deriva proprio dal loro nome.

• Mantenere significa conservare nel medesimo stato. Per questo, la manutenzione ordinaria è quella degli interventi edilizi che riguardano la riparazione o la sostituzione delle finiture degli edifici, che sono necessarie per il rinnovamento, e le opere per mantenere l’efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
• Ristrutturare significa strutturare su nuove basi o in forme diverse. Gli interventi interessano strutture murarie, attrezzature e impianti che si rinnovano. Possono comprendere opere edilizie per interni ed esterni; la riorganizzazione degli spazi interni (es. nuovi bagni, camere o spazi living in casa) o il rifacimento del sottotetto per trasformarlo in mansarda.

Ristrutturare, quindi, tende ad aumentare il valore complessivo e la qualità di un immobile – perché di solito comporta la ricostruzione con nuovi materiali o l’aggiornamento con impianti moderni.

Ricordiamo, però, che spesso si usa l’espressione “ristrutturazione ordinaria” mentre come abbiamo visto nella normativa solo la manutenzione è definita “ordinaria”.

E le differenze tra ristrutturazione ordinaria e straordinaria?

Abbiamo parlato in un precedente articolo della ristrutturazione straordinaria, in cui si parla anche della differenza tra manutenzione straordinaria e ordinaria.

A creare ancora più elementi in ballo, appunto, c’è il fatto che l’agevolazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie comprende anche i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.

In pratica, negli specifici casi la questione non è così semplice, e va seguita da persone esperte di permessi e normative. Perché la ristrutturazione ordinaria si va anche a confrontare con gli interventi di manutenzione straordinaria (in cui non si cambiano volumi, e le destinazioni di uso) e con le opere di restauro e di risanamento conservativo.

Quali lavori rientrano nella ristrutturazione ordinaria

Per quanto riguarda la classificazione degli interventi, spesso viene richiesta per poter non solo chiedere i permessi necessari ma anche per l’ammissione all’agevolazione fiscale sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

La ristrutturazione edilizia comprende:

• opere di modifica della facciata;
• interventi di demolizione e ricostruzione;
• realizzazione di una mansarda o di un balcone;
• trasformazione della soffitta in mansarda;
• trasformazione del balcone in veranda;
• apertura di nuove porte e finestre;
• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Sebbene la definizione di ristrutturazione rispetto alla manutenzione può sembrare ovvia, in realtà a volte all’atto pratico si fa confusione.

La maggior parte delle persone pensa a cambiamenti estetici (forma, rivestimenti, design) quando sente la parola ristrutturare, mentre nella manutenzione è chiaro che si tratta di una “riparazione” di ciò che già esiste.

Se è vero che spesso vengono ristrutturate le case per renderle più belle, all’atto pratico una ristrutturazione può anche includere cambiamenti strutturali. Il nuovo impianto idraulico per un secondo bagno, la creazione di un giardino d’inverno o l’apertura di una porta verso il garage e così via.

La ristrutturazione è legata ai concetti di trasformazione e miglioramento, con progetti che cambiano l’esistente con nuovi spazi e forme.
Avere una comprensione chiara del tipo di opere da fare aiuterà anche a chiarire i costi del progetto. Sapere esattamente quali elementi vengono aggiornati definirà il budget a ciò che veramente è necessario.

Gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia

Chi svolge un’attività di rinnovo dei locali e degli edifici esistenti, sicuramente vorrà beneficiare delle detrazioni fiscali attuali. Provengono da una normativa ormai storica e arrivano al 2026 con qualche importante novità.

Gli interventi di ristrutturazione rientrano nel cosiddetto Bonus Casa 2025, che in realtà definisce in modo colloquiale le agevolazioni fiscali per questo tipo di lavori.

Il recupero del patrimonio edilizio è agevolato, dato che c’è sempre un maggiore interesse a riportare gli edifici più vecchi agli standard attuali, aggiornando gli impianti e favorendo la rigenerazione urbana – dei centri cittadini.

Sono tante le opportunità per ristrutturare gli edifici con detrazione fiscale, che siano abitazioni, capannoni, uffici o spazi pubblici. Le detrazioni spettano per i lavori di ristrutturazione ordinaria ma anche per la manutenzione straordinaria e il restauro e risanamento conservativo, come abbiamo accennato.

In ogni caso, fino al 31 dicembre 2026 la detrazione si differenzia con aliquote diverse in base al tipo di immobile.

• Per le abitazioni principali (prima casa) è prevista un’agevolazione fiscale del 50% sulle ristrutturazioni edilizie.
• Per le altre abitazioni (seconde case), l’agevolazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie scende al 36%.

In entrambi i casi, è previsto un limite massimo di spesa di 96.000 euro (detrazione massima di 48.000 euro).

Servizi di ristrutturazione in Lombardia

Rinnovare significa ravvivare e rendere nuovo. Quando ristrutturiamo un edificio, in genere lo rinnoviamo e trasformiamo in qualcosa di nuovo. Puoi contattarci se desideri fare dei lavori di miglioramento per la struttura: eliminazione di muri, divisione di stanze, conversione del sottotetto abitabile, nuove vetrate, verande, e così via.

Puoi affidarti alla nostra impresa edile per ogni aspetto: consulenza, attività edilizia, supporto per la detrazione fiscale (Bonus Casa).

Siamo operativi per la ristrutturazione ordinaria nei territori di Milano, Como, Lecco, Varese, Monza Brianza e in altri comuni della Lombardia.

Chiama ai numeri 031 734043 (fisso) 327 2504555 (cellulare)

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