Ristrutturazione straordinaria, cos’è e perché farla

La definizione dei lavori di manutenzione o ristrutturazione è fondamentale nel settore edile, dato che comporta dei cambiamenti rispetto ad alcune detrazioni fiscali. Per il resto, quando si decide di intraprendere un’opera di trasformazione dei propri spazi, che sia ristrutturazione straordinaria o meno, sono tante le variabili da considerare a livello tecnico. Considerando i diversi aspetti di questi interventi edili, si può decidere come inquadrarli fiscalmente, nelle norme urbanistiche e all’atto pratico delle operatività.

Cosa si intende per ristrutturazione edilizia straordinaria

Partiamo dalla definizione classica e dalle sue variazioni nel tempo. Il Testo Unico per l’Edilizia, varato con il DPR n. 380/2001 aveva annoverato tra i lavori possibili la ristrutturazione edilizia come “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.

Il criterio, quindi è quello della trasformazione, dato che gli interventi dovranno portare ad una modifica totale o parziale del cosiddetto organismo edilizio.

Come esempio, i legislatori citano gli interventi di ristrutturazione edilizia come:

• ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio;
• eliminazione, modifica e inserimento di nuovi elementi ed impianti
• demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico a quello precedente (sagoma, volumi, area di sedime, caratteristiche dei materiali); in tal caso fanno eccezione le innovazioni dovute per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Questa definizione di ristrutturazione edilizia, però, ha subito anche delle variazioni con il D.L. 1 marzo 2022 n. 17. Rispetto al Testo Unico dell’Edilizia, inserendo anche gli interventi di:

• demolizioni e ricostruzioni di edifici situati in aree tutelate
• ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati in aree tutelate
• demolizioni e ripristini di edifici preesistenti con modifiche di sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, aumento della volumetria.

Questo cambiamento, ha portato alla possibilità di demolire e ricostruire diversi fabbricati in modo incisivo, anche nelle zone vincolate a livello paesaggistico e dei beni culturali.

Potenzialmente, quindi, si vuole stimolare la rigenerazione del patrimonio edilizio italiano anche con opere edili di ristrutturazione straordinaria che in passato erano considerate “invasive” rispetto all’edificio.

È un punto su cui torneremo più avanti, per capire meglio quali sono i lavori di ristrutturazione edile agevolati.

Cosa rientra nelle opere di ristrutturazione straordinaria

Si possono unire la ristrutturazione edilizia e le opere di manutenzione straordinaria?

Lo stesso Testo Unico per l’Edilizia parla degli interventi di manutenzione considerati “extra ordinari” come quelli relativi ad opere e modifiche necessarie per:

• rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
• realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici (senza alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari né modificare le destinazioni d’uso).

A questo punto, si comprende meglio che differenza c’è tra ristrutturazione e manutenzione straordinaria.

Lavori di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione

I lavori di manutenzione sono rivolti a mantenere in buono stato l’edificio, seguendo il concetto antico di “manu tenere” ossia curare qualcosa con un’attenta manutenzione.

Quando si parla di opere “straordinaria” sono quelle che non si farebbero ordinariamente per il buon funzionamento del fabbricato (es. le classiche opere di tinteggiatura pareti), ma interessano lavori di sostituzione e modifica di alcune parti dell’edificio; oltre alla realizzazione di impianti nuovi.

Una manutenzione straordinaria comprende lavori sulle strutture portanti e gli impianti, ma senza alterare la volumetria e la superficie del fabbricato.

Su questo punto spesso c’è confusione tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia.

• La manutenzione segue l’idea di tenere con cura senza modificare, favorendo efficienza e sicurezza dell’edificio.
• La ristrutturazione “stravolge” con le modifiche sostanziali di volume, sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

Per quanto riguarda le definizioni normative e fiscali, quindi, non è citata in particolare una “ristrutturazione straordinaria” ma sono menzionate le opere di ristrutturazione edilizia e di manutenzione straordinaria. Questo dettaglio è fondamentale quando si vuole accedere alle detrazioni presenti per i lavori di ristrutturazione in casa.

Alcuni esempi di manutenzione e ristrutturazione

La manutenzione straordinaria può comprendere il rifacimento del tetto o della facciata, la creazione delle scale di sicurezza o la sostituzione dell’impianto elettrico o di climatizzazione (riscaldamento o aria condizionata). Anche il consolidamento delle strutture può rientrare nelle opere di manutenzione straordinaria, dato che non si modifica esternamente l’edificio. Anche diversi lavori pensati per migliorare l’efficienza energetica e per il corretto isolamento della casa rientrano nella manutenzione straordinaria.

Se parliamo, invece, di ristrutturazione possiamo citare le opere che interessano le modifiche della facciata, ad esempio l’apertura di nuove porte o finestre o la creazione di un balcone. Una ristrutturazione edilizia può comportare la costruzione di una mansarda – trasformando la soffitta in un ambiente abitabile, così come la realizzazione di servizi igienici ampliando le superfici e i volumi precedenti.

Altri lavori possibili sono le modifiche alla disposizione degli spazi interni (frazionamento di unità immobiliari) oppure il cambio di destinazione d’uso – come la trasformazione di un’abitazione in uno studio professionale.

Qualche differenza tra ristrutturazione edilizia e manutenzione

• Ogni ristrutturazione edilizia comprende interventi sostanziali, che cambiano la struttura e donano spesso una nuova funzionalità all’edificio – non solo nell’estetica quindi. Cosa che non accade nella manutenzione.
• Spesso si parla di ristrutturazione straordinaria quando si intende la trasformazione completa dei vecchi fabbricati, che vengono ristrutturati negli spazi e nelle caratteristiche tecniche più importanti. Abbiamo visto, anche con demolizioni e ricostruzioni. Al contrario, la manutenzione non prevede trasformazioni nella volumetria e cambi d’uso dell’edificio.
• La ristrutturazione edilizia prevede dei permessi diversi dalla manutenzione straordinaria. Per un lavoro di ristrutturazione spesso sono necessari il permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e addirittura le autorizzazioni urbanistiche.
• La spesa da affrontare è diversa, perché di solito la ristrutturazione è più costosa della manutenzione straordinaria. Le opere possono essere più complesse da effettuare, lunghe e costose. Non è una regola fissa, però, perché dipende molto dagli interventi da eseguire.

Gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia

All’atto pratico, per quanto riguarda gli incentivi fiscali l’Agenzia delle Entrate elenca alcune opere che rientrano nel cosiddetto Bonus Casa o Ristrutturazione.

Le detrazioni fiscali possono spettare sia per lavori di manutenzione straordinaria sia per la ristrutturazione edilizia, oltre che per il restauro e risanamento conservativo degli edifici.

Il cambiamento del 2025 è relativo più che altro alle aliquote, che sono diverse tra prime e seconde case.

• L’abitazione principale è ammessa ai fini della detrazione Irpef al 50%
• per le opere realizzate sulle altre case l’aliquota scende al 36%.

Il Bonus Ristrutturazioni mantiene però anche il massimo di spesa su cui applicare la detrazione, cioè € 96.000 – per tutti gli immobili.

Riguardo gli interventi sugli immobili residenziali, sappiamo che il Bonus Ristrutturazione interessa anche gli edifici rurali e le loro pertinenze. Ci sono diverse opportunità, quindi, di intraprendere lavori agevolati per le ristrutturazioni e le manutenzioni straordinarie. Vale anche per le parti comuni degli edifici residenziali, i cosiddetti condomini.

Rientrano nella ristrutturazione edilizia, come abbiamo visto, diversi lavori di modifiche (facciata, mansarda, servizi igienici) anche con demolizione e ricostruzione nelle aree vincolate.

Questo tipo di interventi presenta un impatto di valore sui benefici fiscali per chi deve effettuare un intervento considerato al limite con la ristrutturazione urbanistica in tali zone. Come la ricostruzione con sagoma e volume differenti dal precedente edificio.

Quali lavori di ristrutturazione sono detraibili nel 2025

Non cambiano i tipi di lavori, bensì le aliquote. Questo punto fermo è utile per seguire le indicazioni finora valide, di cui abbiamo parlato anche in un nostro articolo precedente sulla ristrutturazione e Agenzia delle Entrate.

Riassumendo, sono agevolati al 50% tutti gli interventi di ristrutturazione di cui abbiamo parlato, come la demolizione e ricostruzione dell’immobile con la stessa volumetria oppure le modifiche di facciate e sottotetto. Altre opere di ristrutturazione edilizia ammesse alla detrazione fiscale, sono:

• ricostruzioni che seguono gli eventi calamitosi per ripristinare gli edifici danneggiati
• lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche
• installazione di strumenti che favoriscono la mobilità delle persone disabili (domotica, robotica, etc.)
• installazione di misure di sicurezza, per prevenire gli atti illeciti da parte di terzi (cancelli, recinzioni, porte blindate e infissi di sicurezza, impianti antifurto etc.)
• cablatura degli edifici
• opere per il contenimento dell’inquinamento acustico
• interventi finalizzati al risparmio energetico in casa e impianti che sfruttano fonti rinnovabili di energia (impianto fotovoltaico, impianto solare termico, etc.)
• adozione di misure antisismiche e per la messa in sicurezza statica
• interventi di bonifica dall’amianto
• opere volte a evitare gli infortuni domestici e potenziare la sicurezza degli impianti esistenti.

La questione tra ristrutturazione straordinaria, pesante e urbanistica

Come ulteriore suddivisione, dato che la materia è complessa, possiamo anche prendere in considerazione la ristrutturazione pesante. Viene citata quando definisce i lavori un rifacimento con opere rilevanti e consistenti – come nel caso di demolizioni e ricostruzioni con nuovi parametri (sagoma, prospetto, volumetria, etc.).

Questo tipo di “confusione” tra i vari tipi di ristrutturazione, deriva anche dalle richieste sempre maggiori di rigenerazione del patrimonio edilizio da parte degli enti territoriali.

Se il consumo di nuovo suolo non è sostenibile, saranno favorite tutte le opere di ristrutturazione straordinaria o pesante, che rinnovino i vecchi edifici.

Un discorso a parte, poi, è quello relativo all’efficientamento energetico ben apprezzato e agevolato dal punto di vista fiscale.

Gli edifici obsoleti, alcuni persino a rischio sismico, sono quelli più coinvolti nei piani di ristrutturazione con demolizioni e ricostruzioni – parziali o totali.

Se fino a qualche decennio fa si parlava sempre di “nuova costruzione”, ad oggi molte opere rientrano nella ristrutturazione edilizia soggetta alla SCIA – per snellire la fase burocratica e favorire il rifacimento dei fabbricati, anche nelle zone vincolate.

Alcuni interventi, invece, sono considerati soggetti alle autorizzazioni del Comune di appartenenza per valutarli all’interno di un piano urbanistico di recupero e riqualificazione.

Chiedi agli esperti di ristrutturazione edilizia

Al di là questo breve articolo la questione delle definizioni, dei permessi e delle agevolazioni fiscali è complessa – spesso oggetto di controversie e interpretazioni. Per tale motivo è bene valutare insieme a dei professionisti ogni aspetto del proprio progetto di ristrutturazione edilizia.

Puoi affidarti alla nostra impresa edile, che può fornirti ogni consulenza e operatività per interventi di ristrutturazione. Dal progetto fino al disbrigo delle pratiche per il Bonus Ristrutturazione.

Siamo operativi per la ristrutturazione straordinaria nei territori di Milano, Como, Lecco, Varese, Monza Brianza e in altri comuni della Lombardia.

Chiama ai numeri 031 734043 (fisso) 327 2504555 (cellulare)

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