Rifacimento facciata condominio, gli interventi necessari che cambiano i costi

Abitare un edificio in coabitazione significa prendersi cura sia degli interni, il nostro comfort, sia degli esterni in comune. Sappiamo, infatti, che di tanto in tanto è necessario intervenire sulla facciata; per motivi che riguardano il deterioramento dei materiali o l’inquinamento ambientale. Magari è prevista una ristrutturazione completa, forse il solo rinnovo dei materiali oppure una trasformazione. In ogni caso, è importante tenere d’occhio le voci più importanti da tenere in considerazione quando si progetta il rifacimento facciata condominiale.

Gli obiettivi della ristrutturazione esterni

La facciata costituisce uno scudo protettivo intorno all’edificio, difendendolo dalle condizioni ambientali che possono lasciare il segno nel corso degli anni. Oltre a rinforzare la difesa del condominio, però, un lavoro di restauro può essere motivato da diverse esigenze.

• Garantire una solida protezione all’edificio dai danni.
• Evitare future crepe e dagli agenti atmosferici.
• Ridurre i costi di riscaldamento grazie alle soluzioni di isolamento termico.
• Installare materiali e soluzioni di lunga durata, per non ristrutturare a breve termine.
• Rinnovare esteticamente gli esterni, per aumentare il valore immobiliare.
• Adeguarsi alle normative di decoro urbanistico.

Quali sono le principali opere per il rifacimento della facciata

La parete esterna visibile di un edificio può essere realizzata o rivestita con materiali diversi, in base alle scelte architettoniche del progetto di costruzione. E questo fa la differenza. Così come il fatto se la parete esterna sia isolata o non isolata termicamente (cappotto termico, sistemi di coibentazione, etc.). Potrebbe essere stata semplicemente intonacata o invece rivestita con pannelli, con rivestimenti in legno, pietra o altri materiali edilizi. Partendo da questa prima analisi, cosa è possibile fare?

Restauro

Nella maggior parte dei casi, le facciate possono essere ristrutturate facilmente adottando diverse tecniche per riportarle in condizioni accettabili, in tempi relativamente brevi. Si tratta di sostituire alcune parti e non di praticare tutto il rifacimento della facciata condominiale, perciò questo lavoro rappresenta soprattutto un restauro edile. Di solito si procede con varie opzioni: demolizione degli intonaci esterni, eliminazione delle crepe nel muro per evitare infiltrazioni d’acqua, rimozione delle macchie sull’intonaco dovute ad umidità o caldo eccessivo, nuova tinteggiatura del prospetto.

Coibentazione

Quando si desidera dare un maggiore isolamento termico agli interni, si può agire sulla facciata tramite sistemi di coibentazione e materiali isolanti, che si trovano sotto l’intonaco (come il cappotto termico). Si possono impiegare pannelli realizzati in materiali più o meno sostenibili, come ad esempio la lana di roccia, riciclabili e sempre ignifughi / antincendio – una condizione essenziale massimamente nei condomini urbani.

Nel progetto di ristrutturazione facciata e in fase di posa in opera andranno evitati gli spazi vuoti (ponti termici), che favoriscono la formazione di condensa e muffa. Inoltre, alcuni lavori dovranno essere previsti a causa dell’umidità di risalita, quando sia presente.

Pulizia facciate

Se muschio, alghe o funghi popolano l’esterno, è opportuno ricorrere a una sistema professionale che può comprendere diverse fasi. Dalla smacchiatura delle parti annerite all’uso della idropulitrice – l’acqua arriva sulla facciata con la forza del getto ad alta pressione. Sono possibili anche interventi di sabbiatura, per rimuovere le incrostazioni, nebulizzazione o pulizia chimica per il forte degrado.

Bisogna fare attenzione ai materiali di isolamento termico (pannelli isolanti, schiuma, adesivo e rete di supporto) e se l’intonaco è resistente all’abrasione meccanica.

Per questo, si può scegliere anche la pulizia delle facciate con metodi più delicati, dalla levigatura e rasatura, al pre-trattamento con agenti chimici adatti, lavati via con un getto d’acqua tenue.

Rinnovamento

Quando si cambiano gli elementi, a volte si utilizza un nuovo materiale leggermente diverso, oltre che più recente. A meno che non si tratti di un edificio tutelato dalla Sovrintendenza, si scelgono soluzioni differenti rispetto al passato. Il rinnovamento del prospetto esterno comprende alcuni cambiamenti in più: l’ammodernamento della facciata cambia radicalmente l’immagine dell’edificio dall’esterno.

Spesso si sostituiscono i giunti ormai usurati, che non riescono più ad assicurare la tenuta stagna e l’isolamento termico delle mura. Un intervento innovativo, ad esempio, è quello di potenziare le prestazioni con una soluzione di cui abbiamo parlato in questo articolo sulle facciate ventilate.

Decorazione

Sempre seguendo il rinnovamento e le norme per il decoro architettonico dei condomini, potrebbero essere installati elementi strutturali oppure ornamentali. Sopra l’ingresso, sulle balconate, sui cornicioni o nella parte bassa. Naturalmente, una tale ristrutturazione della facciata può comportare anche una scelta sui materiali di rivestimento. Esistono alcuni di grande impatto (pietra, marmo, legno, grès) indicati in particolare per i condomini di valore architettonico.

Facciata danneggiata: riparazioni o rifacimento completo?

Per chi si chiede quando rifare la facciata è obbligatorio, dipende dalle condizioni in cui si trova. Se il prospetto esterno dell’edificio è stato danneggiato dal tempo o dagli agenti atmosferici, è assolutamente necessario ristrutturarlo. Di solito, le lavorazioni sono richieste ogni 10-15 anni oppure, forzatamente, quando il degrado sia tale da compromettere la sicurezza e la funzionalità dell’edificio: crolli, crepe e distacchi di intonaco, forti infiltrazioni, macchie di umidità e muffe, etc.

 

Un restauro parziale può valere se sono presenti dei pannelli isolanti compromessi, che dovranno essere riparati e sigillati rapidamente per evitare che l’acqua penetri nelle zone scoperte. In questo caso, può essere però spiacevole vedere delle parti visibilmente riparate e, se sono molte, conviene rifare l’intera facciata.

 

Anche senza danni evidenti, a lungo termine un edificio sarà sicuramente degradato nei materiali, in particolare gli esterni esposti alle intemperie. Quando le piogge e il calore hanno lesionato gli intonaci e i rivestimenti, questa facciata rovinata lascia penetrare l’umidità, formando muffe anche negli interni.

Per questo, di solito, viene sottoposta ad un rifacimento completo e isolata termicamente. Il materiale isolante eviterà che il freddo o il calore entrino rapidamente all’interno della casa e ridurrà i costi di riscaldamento – per un migliore rendimento energetico dell’edificio. Nel rifacimento facciata condominio, ad esempio, si possono adottare i pannelli isolanti (per lo più in PU) o sistemi di isolamento con schiuma spray – che può essere applicata anche a grandi superfici. I pannelli, incollati alla facciata, successivamente saranno rivestiti applicando l’intonaco. Queste soluzioni migliorano anche l’isolamento acustico, fornendo una maggiore tranquillità agli spazi interni del condominio.

Lavori condominiali per la facciata con la detrazione fiscale

In passato si è molto puntato sul Bonus Facciate per poter rinnovare gli esterni. Ma ora, cosa rientra nel Bonus Facciate 2024?

Le normative sul rifacimento facciate condominio nel 2024 sono cambiate e già dallo scorso anno questa agevolazione non è più presente. È possibile, comunque, accedere ad alcuni sgravi fiscali tramite il Bonus Ristrutturazione al 50% oppure all’Econobus al 65%, quando si uniscono lavori di rifacimento facciata a quelli di coibentazione. La quota di sgravio fiscale può anche salire per i condomini (fino al 70-75%), in base a quanti interventi di riqualificazione energetica vengono effettuati per un valido isolamento della casa.

 

Come per altre misure di ristrutturazione, anche questa prevede un costo detraibile massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare – ricordiamo che la detrazione individuale si calcola in base alla quota millesimale di proprietà. Per l’Ecobonus, invece, è previsto un massimale di 40.000 euro (moltiplicato per il numero di unità immobiliari dell’edificio).

 

Dato che il restauro della facciata è un progetto che potrebbe includere altri progetti, deve essere pianificato con la massima cura, sempre entro il 31 dicembre 2024. È necessario capire se siano necessari anche altri interventi su balconi, grondaie o addirittura insieme al costo del rifacimento tetto.

Per questo motivo, la ristrutturazione della facciata viene discussa nelle assemblee condominiali e approvata, sotto preventivi proposti da imprese edili qualificate. Durante i sopralluoghi, che precedono sempre le proposte per costi e lavori, di solito si valuta anche la statica dei vari elementi.

 

In ogni caso, sarà sempre necessario valutare insieme a tutti i comproprietari questo intervento di manutenzione straordinaria, e per l’approvazione è necessario raggiungere almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

In seguito, sarà necessario avviare i lavori e, in base al tipo di intervento dovrà essere presentata la SCIA o la CILA, unitamente alla relazione asseverata di inizio lavori del tecnico prescelto e abilitato (geometra, architetto o ingegnere).

Rifacimento facciata condominio: qual è il costo?

Tutto dipende dal tipo di interventi richiesti, quindi stabilire esattamente il prezzo finale non è semplice. Oltre alle opere di ristrutturazione e ai materiali, bisogna inserire anche le spese per gli incarichi e il disbrigo delle pratiche burocratiche, e i costi dell’installazione ponteggi e gru.

 

Comunque, per valutare quanto costa il rifacimento facciata condominio possiamo dire che solitamente il prezzo al mq si aggira a circa 80-90 euro, includendo anche gli esborsi imprevisti. Il costo più basso previsto, di circa 60 euro al mq, è previsto per gli interventi più semplici di restauro facciata con nuova intonacatura e tinteggiatura.

Per chi si chiede quanto costa rifare la facciata di un palazzo di 5 piani, per esempio, la spesa da sostenere può andare dai 60.000 ai 120.000 euro.

 

Il modo migliore per ottenere prezzi e tempi precisi è quello di ottenere preventivi da imprese specializzate come la nostra. Siamo esperti in questo ambito, per questo possiamo darti subito un appuntamento per sopralluoghi e valutazioni delle opere da fare.

Siamo operativi per le ristrutturazioni condominiali in Lombardia, particolarmente nelle province di Milano, Como, Lecco, Varese, Monza Brianza.

 

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