Ristrutturazione pesante

Ristrutturazione pesante, la definizione e gli esempi utili per chi deve fare dei lavori edili

Spesso ci si chiede la differenza tra edilizia pesante e leggera, quando è necessario intraprendere dei lavori di ristrutturazione – per sapere se richiedere o meno il cosiddetto permesso di costruire.

Può essere utile, quindi, capire come viene definita la ristrutturazione pesante, evidenziando quali interventi rientrano in questa categoria.

La ristrutturazione pesante nel D.P.R. 380/2001

Partiamo dal cosiddetto Testo Unico dell’Edilizia, in cui gli interventi di ristrutturazione edilizia sono stati definiti inizialmente, anche se oggi hanno subito delle modifiche come contenuti inclusi.

Tornando al testo legislativo iniziale, è nell’articolo 3 che si trovano le indicazioni principali.

Alla lettera d si parla degli interventi di ristrutturazione edilizia, come rivolti alla trasformazione dei fabbricati in modo che “la ristrutturazione edilizia consente la formazione di un organismo edilizio “nuovo”, in quanto, anche solo in parte, diverso rispetto a quello antecedente all’intervento.”. Una ristrutturazione può essere anche un “ripristino degli edifici (anche crollati o soggetti a demolizione) mediante la ricostruzione, anche strutturale, degli stessi”.

Se la definizione è questa, il focus per identificare una ristrutturazione è la formazione di un edificio nuovo perché rinnovato dai lavori edili o ripristinato.

Sarà possibile, quindi, modificare la sagoma o il prospetto dell’edificio? Aumentare le unità immobiliari all’interno?

Tutti questi interventi sono possibili ma rientrano nella definizione di ristrutturazione edilizia che, comportando delle trasformazioni importanti, richiede il permesso di costruire. Vediamo meglio cosa si intende per ristrutturazione edilizia pesante, sempre nel Testo Unico dell’Edilizia

Ristrutturazione edilizia pesante, la definizione in dettaglio

Seguendo nel Testo, all’articolo 10 si specificano alcuni tipi di ristrutturazione che si possono includere nella trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.

Oltre agli interventi per le nuove costruzioni e per la ristrutturazione urbanistica, si citano gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano:

• un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”;

• “modifiche della volumetria complessiva degli edifici”;
• “mutamenti della destinazione d’uso” per gli immobili compresi nelle zone omogenee A;

• “modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti” per gli immobili sottoposti a tutela dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D. Lgs 42/2004);
• “demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate” (D. Lgs 42/2004);

• “il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree”;
• interventi “modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria” sempre nelle medesime aree tutelate dal D. Lgs 42/2004.

 

Inoltre, nello stesso testo definiva come le Regioni possono stabilire con legge quali sono in dettaglio gli interventi edilizi che hanno l’obbligo del permesso di costruire o la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). Per questo, potrebbero essere diverse le richieste a livello locale per le trasformazioni degli immobili, per il cambio di destinazione d’uso o altri interventi edilizi.

A tal fine, ricordiamo che le zone omogenee A sono “le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi”.

Il concetto di ristrutturazione pesante

Il linguaggio tecnico e normativo può essere complesso ma, nella pratica edilizia, si classificano le ristrutturazioni come leggere o pesanti, valutando quanto sono rilevanti e consistenti le opere da eseguire.

Un intervento pesante è quello che, come abbiamo visto, modifica la volumetria o il prospetto del fabbricato. Le opere edili attuano delle modifiche importanti rispetto allo stato precedente dell’edificio: una trasformazione che si nota “prima e dopo” i lavori.

Nelle zone omogenee A, ossia quelle urbane, è considerato pesante anche un intervento edilizio che cambi la destinazione d’uso dell’immobile.

Il discorso è ampliato agli organismi edilizi sottoposti a vincoli, che chiaramente sono sottoposti a ristrutturazioni considerate “pesanti” nel senso che necessita del permesso di costruire.

Se vogliamo fare degli esempi di ristrutturazione pesante, il permesso di costruire è necessario quando si chiude un balcone per realizzare una veranda, dato che si crea un nuovo spazio all’interno del preesistente edificio.

Ristrutturazione pesante e permesso di costruire, le novità degli ultimi anni

 

Se il DPR 380/2001 aveva definito alcune nozioni, nel tempo i lavori subordinati al permesso di costruire sono in molti casi passati alla SCIA, per snellire le procedure e non bloccare il settore edilizio.

Alcuni cambiamenti recenti (dal 2020 al 2022) riguardano le opere di demolizione e la ricostruzione di un edificio, permesse tramite la SCIA e sottoposte solo all’obbligo di rispettare le distanze preesistenti tra gli edifici. Non è più necessario mantenere gli stessi parametri (sagoma, altezza).

Si possono ora modificare i prospetti dei fabbricati come fossero opere di “manutenzione straordinaria”, quando si migliora l’agibilità e l’accessibilità dell’immobile.

 

Inoltre, gli edifici che si trovano nelle aree soggette a tutela paesaggistica delle zone omogenee A hanno subito una procedura semplificata. Gli interventi di demolizione e ricostruzione con nuovi parametri (prospetto, sagoma, volumetria, etc.) ora sono assoggettati alla ristrutturazione edilizia pesante. Sarà necessario non il permesso di costruire ma l’autorizzazione del Comune di un piano urbanistico particolareggiato di recupero e di riqualificazione.

Questo accade perché le opere per rigenerare il patrimonio edilizio preesistente sono sempre più frequenti e necessarie. Addirittura, per alcuni interventi di rigenerazione urbana, è stato ridotto il contributo di costruzione – sconti decisi dai Comuni in base alle diverse esigenze.

 

Nel tempo, quindi, sono state introdotte delle modifiche alla definizione di ristrutturazione edilizia e del suo regime amministrativo, per semplificare e velocizzare le procedure edilizie. In ogni caso rimangono delle questioni aperte e dubbi tra manutenzione, costruzione e ristrutturazione, per le quali è fondamentale confrontarsi con degli esperti di edilizia.

La ristrutturazione importante del 2020

Anche il Decreto-legge 48/2020 ha introdotto una nuova categoria, la “ristrutturazione importante di un edificio”, già citata in passato ma definita meglio in questo frangente.

Questo tipo di ristrutturazione edilizia comprende i lavori che insistono su oltre il 25 per cento della superficie dell’involucro dell’intero edificio. Per fare un esempio, i lavori di rifacimento delle facciate (pareti, intonaci) oppure il rifacimento del tetto.

All’interno di questi interventi di ristrutturazione importante, inoltre, sono presenti due differenze:

• ristrutturazioni importanti di I livello che interessano oltre il 50% della superficie disperdente esterna; oltre al rifacimento dell’impianto termico invernale e/o estivo;
• ristrutturazioni importanti di II livello, che interessano dal 25% al 50% della superficie disperdente esterna; oltre al rifacimento dell’impianto termico invernale e/o estivo.

Ristrutturazione pesante, gli esempi che aiutano a capire i dubbi

Una questione che crea ambiguità, è la difficoltà di capire se un intervento possa essere considerato ristrutturazione pesante o nuova costruzione. Spesso i dubbi sono dovuti al tipo di ricostruzione “parziale” e non totale, oppure all’incremento di volume. Per esempio, aumentare la sagoma esistente dopo una demolizione o senza, può fare la differenza: pensiamo ad un terrazzo che diventa veranda.

Qual è la misura da non superare per non far diventare questo intervento una nuova costruzione?

Si parla spesso di incrementi di volume modesti, ma molto dipende anche dalle leggi regionali o dai regolamenti comunali. In alcuni casi si può parlare di ampliamento di un edificio esistente rispetto alla sagoma precedente, ricadendo nella nuova costruzione. In altri sono previsti degli strumenti urbanistici locali, che fissano per gli aumenti “modesti” delle misure massime (es. 20% del volume) per considerare i lavori ristrutturazioni pesanti e non nuove costruzioni.

I lavori sono comunque soggetti a permesso di costruire, ma ne derivano diverse conseguenze quando non possono essere approvati. Ad esempio, aprire un lucernario per i tetti dei capannoni modifica il volume o la sagoma del fabbricato, quindi dovrebbe ottenere un titolo edilizio come il permesso di costruire; nel caso fosse un lavoro di risanamento dei locali allora rientrerebbe negli interventi straordinari soggetti a SCIA.

Come già accennato, le questioni edilizia hanno subito modifiche e interpretazioni normative negli anni, quindi è fondamentale rivolgersi ad una persona esperta per ottenere un’analisi chiara della situazione costruttiva e amministrativa.

Cosa si intende per edilizia pesante, invece?

Il concetto di “pesante”, è sempre legato a degli interventi edili che portano a creare un organismo edilizio diverso rispetto a quello preesistente. Si può parlare di modifiche parziali o totali, comunque sono coinvolte le trasformazioni di cui abbiamo parlato: volumetria, prospetti, sagoma, etc.

Questi parametri applicati alla ristrutturazione pesante, inoltre, si incontrano anche con la manutenzione straordinaria pesante. Si parla, in questo caso, di ogni intervento di manutenzione straordinaria che preveda opere interne sulle parti strutturali dell’edificio.

Che si tratti di ristrutturazione edilizia leggera o pesante, in ogni caso quando interessa le case e gli edifici pubblici fa parte degli interventi di edilizia civile.

Nel caso in cui, invece, l’argomento della ristrutturazione è relativo agli stabilimenti produttivi e alle coperture industriali allora si entrerà nell’ambito dell’edilizia industriale.

Un progetto di ristrutturazione pesante

Se devi eseguire lavori di trasformazione edile consistenti, sicuramente sarà essenziale partire da un valido progetto di ristrutturazione e affidarsi ad un’impresa edile specializzata per eseguirlo.

L’analisi a monte del tipo di opera richiesta, aiuterà a capire se si tratta di una ristrutturazione edilizia pesante, di una manutenzione pesante o di un intervento di nuova costruzione. Oltre a valutare se sia fattibile tecnicamente e architettonicamente, elemento basilare.

Per questo, puoi affidarti alla nostra impresa edile, che ti seguirà per ogni tipo di ristrutturazione con esperienza e competenza – fino al disbrigo delle pratiche per il Bonus Ristrutturazione.

 

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